非你莫属

“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

天地争霸美猴王

一 | 作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。在浙江省温州市文成县，33037962号福彩站并不显眼，门面朴素，甚至容易被人匆匆错过。四年前，负责人王君君的想法很简单：“边带孩子边找点事做。

二 | ”一句轻描淡写的话，道出了她投身福彩事业的初衷。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。如今，福彩站已成了周边居民、户外劳动者乃至过往游客口中那个“可以进去坐坐”的温暖去处。回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。从“带娃宝妈”到福彩站长2021年，在家带孩子的王君君经朋友介绍，萌生了开一家福彩站的想法。

三 | “在家里闲着也是闲着，这样能多一份收入贴补家用。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。

四 | ”她坦言，彼时对福利彩票的了解仅限于“好像跟公益有关”这样模糊的印象。然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。

五 | 就这样，一间小小的福彩站悄悄开了张。“刚开始生意不怎么好。一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。

六 | ”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。

七 | ”但她没有就此消沉，而是慢慢摸索经营之道：不搞花哨的促销，不做铺张的广告，一门心思扑在“服务”二字上。首先，购房者心态已发生根本性转变。“生意主要靠做服务，客人之间口口相传，慢慢就好起来了。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。”她笑着补充道，朋友圈的日常宣传也成了她默默积累客源的小窗口。四年光阴流转，王君君说，这间小店带给她最大的财富不仅是一份收入，更是一群处成了朋友的老顾客。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。将心比心的真诚，也让她和购彩者越走越近。福彩站里也曾迎来“中彩”喜事：中出一注双色球二等奖，奖金37万元，这份实实在在的喜悦让整个小店沸腾了好一阵子。

八 | 而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。

九 | 这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。接二连三的好运，诚信可靠的服务，让这间藏在街角的福彩站在当地购彩圈里渐渐攒下了不小的名气。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。商业地产同样不容乐观。“欢迎进来坐坐”网点发展固然重要，但王君君心里始终有一根弦绷得紧紧的：理性购彩。“有些买得多的都是长期购彩者，我都会叫他们少买一点。”一边是开门做生意，一边是主动劝客人少买，这种看似“矛盾”的举动，恰恰是福彩人最朴素、最可贵的责任感。

十 | 仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。申请“爱心驿站”后，温州福彩中心提供了不少物资，她又添置了茶叶、咖啡、休闲座椅，把小小的店面打理得格外温馨。“矿泉水长期都有，购彩者过来我会泡茶，需要咖啡之类的饮品我也都备着，店里布置得比较休闲。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。

十一 | 其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。”她说，希望每一个推门进来的人，都能感到放松和自在。附近学校多，家长接孩子时会顺道进来坐坐，游客路过也常进来歇脚充电。王君君说，不管买不买彩票，她都一样欢迎。

十二 | 9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。

十三 | 一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。

十四 | 有一次，隔壁店主看不下去，私下劝她：“那些进来光坐着不买彩票的，你就拒绝算了。

十五 | ”王君君却说：“我们福彩是做公益的，进来就算不买彩票，过来坐一下，也是很欢迎的。”这份温情，从店里延伸到了店外。

十六 | 作为文成爱心驿站小分队的一员，村里组织的公益活动她从不缺席，夏天帮忙烧伏茶，台风天去安置点帮忙打扫。“力所能及的事情，反正能做一点是一点。

十七 | 这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。”在王君君看来，一间福彩站的意义，不只在于卖出了多少张彩票，更在于它能为这座城市留住多少温情。然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。

十八 | 再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。

十九 | 开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

| 当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。

| 在风险面前，低价已失去吸引力。

| 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。

| 《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。本文来自微信公众号：秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：梁云风。